Рынок складов в Москве ждут рост и падение. Почему это переживут не все

Общество
10 января 2022

Складской рынок Московского региона переживает время повышенного спроса и рекордно низкой вакансии. Захар Вальков, исполнительный директор Radius Group, рассказал, почему это не навсегда и что может повернуть тренд вспять.

Давать прогноз по ситуации на складском рынке — дело в нынешних условиях неблагодарное. В начале 2020 года логика здесь сломалась, и ее до сих пор не починили.

В связи с этим имеет смысл обратиться к азам и рассмотреть основные факторы, влияющие на развитие рынка.

Взлет и риск падения

Объем купленных и арендованных складов поставил рекорд в 2018 году. Небольшое примечание: было приобретено и арендовано 1,6 млн кв. м складских помещений, что на 33% выше показателя 2017 года.

Затем, в 2019 году, рынок откатился до 1,56 млн кв. м. Но в 2020-м поставил новый рекорд (2,12 млн кв. м), который по итогам 2021 года будет побит. Если следовать логике волнообразности рынка, в 2022-м должен быть спад до 1,5 млн кв. м за год (что в сумме все равно много), но это чисто математическое предположение. Обычно при стабильном спросе, если в этот год (2018-й или 2020-й) поставлен новый рекорд, то, как правило, это следствие переноса сделок с прошлого года и своевременного закрытия новых. То есть при стабильном рынке рост достигается за счет отсутствия «отложенного спроса» за период — «все, кто договаривался», закрылись.

Сейчас же развитие основных потребителей складов, наоборот, говорит нам о том, что спрос в 2022 году может составить более 3 млн кв. м. При этом спекулятивное строительство за спросом явно не поспевает, общий его объем может составить порядка 0,8-1 млн кв. м, и этого будет мало. Тем не менее с учетом проектов под клиента совокупный ввод может достичь рекордных 2 млн кв. м.

Но не стоит открывать шампанское ни сейчас, ни по итогам 2022 года, потому что помимо чистых спроса и предложения есть еще и «суровые» реалии строительства. Девелоперы работают в условиях, когда доходность сильно снижена: себестоимость строительства за последние полтора года (с сентября 2020 года) выросла, по разным оценкам, более чем на 50%. Это самый высокий показатель роста стоимости за последние пять лет. При этом ставки аренды с начала года выросли примерно на 10-12%. Растет и стоимость кредитования.

Кроме того, на ситуацию влияют и другие важные факторы: дефицит персонала, ставка дисконтирования.

Помимо страновых рисков (+5 п.п. в ставке дисконтирования, оценочно), инфляционных (+2) и прочих мелких (еще +2) у нас добавляется риск роста себестоимости строительства (+2), риск повышения ключевой ставки (+2), риск по рабочей силе (+1). В этой упрощенной схеме ставка капитализации склада должна равняться примерно 15-17%. Для девелопера это значит, что окупаемость может как сократиться до 6-7 лет, так и увеличиться до 15. А поскольку игроки этого рынка уже пережили не один кризис, на неоправданный риск они идти не готовы.

Кстати, обновления ставки дисконтирования, а соответственно, и капитализации мы не видели с конца 2019 года. А она оценивает основные риски для конкретного рынка. Она напрямую влияет на ставку капитализации объекта. Эти два индикатора, по сути, дают девелоперу базовый прогноз по рискам и окупаемости для нового объекта.

Судя по заявленным проектам, профессиональные девелоперы складского рынка построят порядка 20% от всего спекулятивного ввода (для розничной реализации, а не под конкретного клиента) в 2022 году. Остальное будут строить девелоперы из других сегментов «на хайпе». Поэтому высока вероятность, что к 2025 году мы получим пустующие склады непрофессиональных девелоперов, на которые уже будет нормальный дисконт, а средние ставки будут опять снижаться на фоне высокой вакантности. Но откуда она возьмется — может возникнуть вопрос. Разберемся дальше.

Коварная роль онлайн-ретейла и инвестиционный пузырь

В 2022 году ключевую роль будут так же играть онлайн-ретейлеры, но в этом есть определенный риск.

К 2023-му (максимум к 2025-му) интернет-магазины упрутся в потолок. Не в том смысле, что перестанут расти, а в том смысле, что замедление темпов роста приведет к сжатию инвестирования в этот сегмент, а за счет операционной деятельности они вряд ли смогут выйти в плюс. Именно поэтому они все сейчас и борются за лидерство. Первому достанется новый кеш, а второму и третьему — уже не факт. То есть через 2-4 года мы можем получить ряд слияний и поглощений в сегменте e-commerce, после чего вброс на рынок 1-2 млн кв. м складской вторички вдобавок к тем 2-3 млн кв. м, которые и так в эти сроки планируется ввести.

В то же время пузырь присутствует и в инвестициях. Средняя стоимость квадратного метра в старых складах уже достигает 60 тыс. руб., это в два раза выше, чем за тот же склад два года назад.

Реформирование онлайн-торговли, к которому мы скоро придем, снизит ставки, а инвесторы могут оказаться у разбитого корыта. Но здесь, конечно, стоит оговориться, что ставки снизятся не относительно сегодняшнего уровня (около 4,8-5 тыс. руб.), а относительно пика, которого мы можем достичь уже к концу 2022-го — началу 2023 года, — около 6-6,2 тыс. руб. за 1 кв. м в год.

Дефицит рабочей силы

Еще одним сдерживающим фактором является рабочая сила. Склады уже сейчас конкурируют за сотрудников не только между собой, но и с сервисами доставки. При этом работа на погрузчике, требующая опыта и квалификации, оплачивается зачастую меньше, чем работа курьера.

Поэтому одним из вызовов 2022 года станет кадровый вопрос. В Москве есть спрос на сотрудников, но не каждый москвич в детстве мечтал стать кладовщиком в «Яндекс.Маркете». Это, конечно, не девелоперская боль, это боль арендаторов. Но тот же арендатор может задуматься: зачем мне новый или увеличенный склад, если я не могу найти сотрудников на этот?

Девелоперская боль

Но самое главное — ставка рефинансирования. За год ключевая ставка ЦБ поднялась с 4,5 до 7,5%. Рубеж 8% она, по прогнозам экспертов, пробьет уже в следующую сессию. Это означает кредитование в девелопменте под 10-15%. Как говорим мы у нас на складе, «ситуация сомнительная».

Наиболее верная девелоперская стратегия развития при таких факторах — стратегия последовательного поступательного развития. То есть строительство и вывод на рынок относительно небольших блоков.

Обязательным станет мониторинг ситуации на рынке, регулярная оценка экономики проекта на всей стадии его реализации.

На самом деле именно этим сейчас и занимаются институциональные девелоперы, которые, несмотря на высокий спрос и отсутствие достаточного предложения, не спешат строить в значительном объеме новые спекулятивные площади.

В будущем, чтобы работать в существующих реалиях рынка и не сводить к нулю и без того не самую привлекательную доходность проектов, надо понимать, каким будет стабилизационный горизонт ставки рефинансирования, как сформировать справедливую стоимость актива и находить баланс арендной ставки. Сейчас на рынке выигрывают только проекты, при реализации которых все процессы были выстроены максимально эффективно.

РБК Pro, Москва

Другие новости

IT

Midea KWHA представила энергоэффективные водонагреватели серии Salute класса А на MCE 2024 в Милане

IT

Найден новый способ в «Р7-Графике» добавить таблицу в диаграмму

Общество

Vantage Foundation объявил о партнерстве с Instituto Claret, чтобы помочь обездоленным в Бразилии